Από ιδιοκτήτης ενοικιαστής με απειλή έξωσης – Της Νάντια Σαλτερή

Άκης Αξαόπουλος
06/09/2020 9:49
  •  
  •  
  •  

 

Η πολυετής οικονομική κρίση στην Ελλάδα είχε ως αποτέλεσμα τη συσσώρευση και διόγκωση ενός ιδιαίτερα υψηλού ιδιωτικού χρέους, οξύνοντας ένα πρόβλημα με σημαντικές κοινωνικές και οικονομικές διαστάσεις.

Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, της ΑΑΔΕ και του ΕΦΚΑ, το συνολικό χρέος του ιδιωτικού τομέα – ιδιώτες και επιχειρήσεις – ανέρχεται στα 234 δισ. ευρώ.Οι επιχειρήσεις καταλαμβάνουν περίπου τα 2/3 του χρέους, ενώ το υπόλοιπο 1/3 αφορά ιδιώτες.

Η προστασία της α΄ κατοικίας έχει τελειώσει ο νόμος Κατσέλη έχει παρουσιάσει προβλήματα μεταφέροντας απλά τη πιθανή λύση στο μέλλον.

Ο Νόμος Κατσέλη (Ν. 3869/2010), δεν τόλμησε να δώσει έμφαση στην άμεση απαλλαγή από τα χρέη και τελικά οδήγησε στη διατήρηση της υπερχρέωσης και των συνεπειών της για πολλά χρόνια. Οι οφειλέτες παραμένουν εγκλωβισμένοι σε μια κατάσταση όπου δεν γνωρίζουν ποιο θα είναι το τελικό αποτέλεσμα. Εκκρεμούν σήμερα περίπου 70.000 υποθέσεις προς εκδίκαση και η τελευταία δικάσιμος ημερομηνία είναι το 2032.

Κάτι έπρεπε να γίνει. Η κυβέρνηση έδωσε στην δημοσιότητα το σχέδιο του νέου πτωχευτικού νόμου, πρίν όμως γίνει νόμος του κράτους πρέπει να γίνουν πολλές βελτιώσεις.

Κάνοντας μια γρήγορη ακτινογραφία του έχουμε να παρατηρήσουμε:

Στα θετικά του

Α.Εισάγεται ένα ολοκληρωμένο και αυτοματοποιημένο πλαίσιο αντιμετώπισης της αφερεγγυότητας, μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών, τόσο για φυσικά όσο και για νομικά πρόσωπα. Ενσωματώνονται όλα τα επιμέρους εργαλεία ρύθμισης οφειλών που υπάρχουν σήμερα (υπερχρεωμένα νοικοκυριά, προστασία 1ης κατοικίας, εξωδικαστικός μηχανισμός κλπ) σε ένα ενιαίο πλαίσιο και μια ενιαία διαδικασία.

Η διαδικασία είναι εξωδικαστική και εμπιστευτική μεταξύ οφειλέτη και πιστωτών. Διεξάγεται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας και παρέχει τη δυνατότητα για την αναδιάρθρωση των οφειλών, συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας «κουρέματος» της οφειλής. Η παροχή ρύθμισης αποφασίζεται από την πλειοψηφία των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων,

Η διαδικασία διαρκεί για μέγιστο χρονικό διάστημα δύο μηνών,

Κατά το χρονικό αυτό διάστημα, προβλέπεται αναστολή της αναγκαστικής ρευστοποίησης των εξασφαλιστικών στοιχείων του οφειλέτη.

Β. Εισάγεται, για πρώτη φορά στην Ελλάδα, προληπτικός μηχανισμός για την έγκαιρη προειδοποίηση του οφειλέτη, έτσι ώστε να μην οδηγηθεί σε διαδικασίες αφερεγγυότητας.
Η μεγάλη όμως ανατροπή στο Πτωχευτικό Δίκαιο έφτασε. Κι αυτή ακούει στο όνομα «πτώχευση ιδιωτών» που χρωστούν, όπως γίνεται και με τις επιχειρήσεις.
Η σημαντική εξέλιξη είναι ότι ένας ιδιώτης θα χάσει μέρος της περιουσίας του, θα σώσει το σπίτι που μένει υπό προϋποθέσεις αλλά ταυτόχρονα θα σβήσει το χρέος του.

Ποιες είναι οι συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

άγαμος: 8.180 ευρώ,
ζευγάρι: 13.917 ευρώ και
κάθε παιδί: 3.361 ευρώ)

η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας δεν υπερβαίνει τις εκατόν είκοσι χιλιάδες (120.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη.

προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία (3) τέκνα.

• Σε περίπτωση που δικαιούχος κηρυχθεί σε πτώχευση, θα έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει την κύρια κατοικία του στον Φορέα Απόκτησης και επαναμίσθωσης και να την μισθώσει από αυτόν.

• Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη.
• Ο φορέας θα είναι ιδιωτικός
• αν ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για την διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται την μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας καταβάλλοντας τίμημα ίσο με την τρέχουσα εμπορική αξία που θα εκτιμάται από τον φορέα.
• Τα ποσά που έχουν καταβληθεί ως μισθώματα δεν θα αφαιρούνται από το τίμημα επαναγοράς .
• Σε περίπτωση που δικαιούχος είναι ευάλωτο πρόσωπο, δικαιούται να λάβει στεγαστικό επίδομα από το κράτοςτο οποίο θα κυμαίνεται 70 έως 210 € το μήνα ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δανειολήπτη.

Γ. Ο Νόμος δεν αυξάνει τον ηθικό κίνδυνο, γιατί:
·Έχει πλήρη διαφάνεια, έτσι ώστε να εντοπίζονται οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, μέσω της άρσης τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου και της διενέργειας ειδικών ελέγχων
·Δίνει τη δυνατότητα σε όλους όσους αντιμετωπίζουν οικονομική δυσκολία ή αδυναμία να λάβουν μια λύση στις οφειλές τους

Δ ·Έχει συγκεκριμένες, ηλεκτρονικές και γρήγορες διαδικασίες, που αποτρέπουν τις καθυστερήσεις και τις καταχρήσεις, μέσω περιττών δικαστικών προσφυγών.
Όμως ο βομβαρδισμός ωραιοποίησης του νέου πτωχευτικού κώδικα, δεν μπορεί να κρύψει τα λάθη και τις εξελίξεις που θα φέρει εάν δεν γίνουν βελτιώσεις.
Τράπεζες και επιχειρηματίες βάζουν στο χέρι πρώτη κατοικία και εισοδήματα και ακατάσχετους λογαριασμούς.

Με βάση το νομοσχέδιο τα φυσικά πρόσωπα αποκτούν για πρώτη φορά την «πτωχευτική δυνατότητα», ενώ η κήρυξη του οφειλέτη σε πτώχευση από το αρμόδιο δικαστήριο μπορεί να προέλθει και μετά από αίτηση της τράπεζας και των άλλων πιστωτών.

Οπως ρητά ξεκαθαρίζεται, «τεκμαίρεται ότι ο οφειλέτης βρίσκεται σε παύση πληρωμών όταν δεν καταβάλλει ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις του προς το Δημόσιο, τους φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης ή πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα, σε ύψος τουλάχιστον 40% των συνολικών ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεών του προς τον αντίστοιχο φορέα για περίοδο τουλάχιστον 6 μηνών, εφόσον η μη εξυπηρετούμενη υποχρέωσή του υπερβαίνει το ποσό των 30.000 ευρώ».

Χάνεται το ακατάσχετο του ορίου του τραπεζικού λογαριασμού

Μετά την κήρυξη της πτώχευσης και μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας ο οφειλέτης θα μπορεί να έχει πρόσβαση μόνο σε τυχόν ποσά του εισοδήματός του που καλύπτουν τις λεγόμενες «εύλογες δαπάνες διαβίωσης», κάποια ψίχουλα δηλαδή για τα απολύτως στοιχειώδη, ενώ τυχόν άλλα εισοδήματα περιέρχονται στη λεγόμενη πτωχευτική περιουσία και βέβαια προορίζονται προς διανομή στους πιστωτές. Το σχετικό άρθρο αναφέρει: «Από την κήρυξη της πτώχευσης μέχρι την απαλλαγή του πτωχού, ανήκει στην πτωχευτική περιουσία το μέρος του ετησίου εισοδήματός του που υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης».
Και το βασικότερο για τον ιδιοκτήτη ακινήτου με τους κόπους μιας ζωής. Νοικάρης στο σπίτι του και με απειλή έξωσης.

Αφού προβλέπει πώληση και ενοικίαση της πρώτης κατοικίας του «οφειλέτη» και μάλιστα με την ενεργοποίηση της σχετικής διαδικασίας από την τράπεζα, τα funds και άλλους πιστωτές. Σε αυτήν την περίπτωση, ο δανειολήπτης θα μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου σε ιδιωτικό ειδικό φορέα που θα συσταθεί για το σκοπό αυτό και στη συνέχεια μπορεί να έχει το δικαίωμα της διαμονής στην κατοικία του έναντι ενοικίου, θα γίνεται δηλαδή νοικάρης στο σπίτι του και με μόνιμη την απειλή της οριστικής έξωσης, αφού μετά την πάροδο 3ετίας η τράπεζα θα έχει το ελεύθερο να καταγγείλει τη σύμβαση και βέβαια να προχωρήσει άμεσα σε πλειστηριασμό, σε περίπτωση που ο μισθωτής – πρώην ιδιοκτήτης δεν καταβάλει έγκαιρα 3 στη σειρά μηνιαία μισθώματα!

Ακόμη τα καταβληθέντα μισθώματα δεν υπολογίζονται στην τιμή επαναγοράς μετά την παρέλευση των 12 ετών που έχεις δικαίωμα να το απαναγοράσεις.

Ακόμη «γόνιμο» έδαφος για το κεφάλαιο

Στο πλαίσιο αυτό άλλωστε προβλέπονται και μια σειρά από μέτρα που διευκολύνουν στην κατεύθυνση αυτή με:
— Προκλητικές φοροαπαλλαγές που θα εφαρμόζονται για την ιδιωτική εταιρεία – Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, στην οποία θα περιέλθουν οι πρώτες κατοικίες νοικοκυριών (π.χ. απαλλαγές από φόρους μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ κ.ά.), στα «κοράκια» που θα βγάλουν στο «σφυρί» τη κατοικία των δανειοληπτών , αυτών που από το 2004-20010 «κυνηγούσαν» να χορηγήσουν δάνεια παραβλέποντας πολλές φορές βασικούς κανόνες πιστοδοτήσεων.

Παράλληλα, για τα επιχειρηματικά δάνεια προωθείται σειρά νέων διατάξεων αναφορικά με την επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών, για τις αναδιαρθρώσεις και «εξυγιάνσεις» προβληματικών επιχειρήσεων, των επιχειρήσεων «ζόμπι», όπως λέγονται.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι μεγαλοεπιχειρήσεις που πτωχεύουν θα αποκτούν μια «δεύτερη ευκαιρία» για να επιστρέψουν στην κερδοφορία, ενώ παραμένουν και ενισχύονται οι άθλιες διατάξεις για την αποζημίωση και τα δεδουλευμένα των εργαζομένων που απολύονται, με βάση την οποία τα πιστωτικά ιδρύματα προηγούνται στο μοίρασμα ρευστοποιημένων στοιχείων πτωχευμένων εταιρειών, ξεχνόντας τα χρωστούμενα στους εργαζόμενους.

Με όλες αυτές τις παρατηρήσεις που εξέθεσα γίνεται φανερό οτι πρέπει να γίνουν βελτιώσεις στο νόμο κατά την διάρκεια της διαβούλευσης κυρίως για τα λαϊκά στρώματα και τη διατήρηση του κοινωνικού ιστού που κινδυνεύει ακόμη περισσότερο με τον ερχομό και την διατήρηση της πανδημίας covid-19.

Νάντια Σαλτερή
Δικηγόρος Νάξου

(Visited 347 times, 1 visits today)

Leave a Comment

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται.